Акции Александрийского рынка недвижимости: это акции купить?

  1. Бизнес, стоящий за биотехнологией
  2. Что стоит за его ростом?
  3. Капитализация по требованию
  4. Что может пойти не так?
  5. Инвестор на вынос

Это не просто технологические компании, которые могут проследить свои корни в гараже. По словам соучредителя Джоэля Маркуса, Alexandria Real Estate Equities ( NYSE: ARE ) - инвестиционный траст в области недвижимости, специализирующийся на лабораторных и офисных помещениях для естественных наук, - также появился в гараже. С момента своего основания в 1994 году Alexandria Real Estate превратилась в коммерческую недвижимость Голиафа стоимостью 18 млрд долларов с годовым доходом в 1,1 млрд долларов. Может ли успех этой компании продолжиться? Я недавно говорил с Маркусом, чтобы узнать больше о компании и ее возможностях.

Бизнес, стоящий за биотехнологией

Первоначально бизнес-модель Александрии заключалась в приобретении отдельных активов и преобразовании их в лабораторные и офисные помещения, но с 2004 года компания изменила свой подход к созданию концентрированных кампусов по естественным наукам или биофармацевтических кластеров.

Первоначально бизнес-модель Александрии заключалась в приобретении отдельных активов и преобразовании их в лабораторные и офисные помещения, но с 2004 года компания изменила свой подход к созданию концентрированных кампусов по естественным наукам или биофармацевтических кластеров

Источник изображения: Getty Images.

Его стратегия городской кластеризации основана на убеждении, что кластеризация похожих предприятий вместе повышает производительность, операционную эффективность и инновации - концепция, продвигаемая экономистом Гарварда Майклом Портером.

Портер буквально написал книгу о конкурсе (название одной из его книг На конкурсе ), и в статье 1998 года в Harvard Business Review , " Кластеры и новая экономика конкуренции «Он писал, что наиболее успешные предприятия обычно находятся в непосредственной близости друг от друга или в кластерах, несмотря на технологические достижения, позволяющие компаниям работать где угодно.

Кластерный подход был разумной стратегией, которая окупилась для Александрии, особенно в таких сообществах, как Кембридж, Массачусетс, где 6,4 млн. Квадратных футов площади естественных наук в Александрии используют репутацию Бостона как очага медицинских инноваций. Кластеры в Сан-Диего, Сан-Франциско, Сиэтле и Нью-Йорке также способствовали успеху компании.

Александрия также использовала кластерный подход для успешного привлечения арендаторов из технологического сектора. Он разработал первый кампус Google, и сегодня он генерирует около 11% своего дохода от технологических компаний, включая Amazon , Microsoft и Google.

Оказывается, Alexandria Real Estate также является достаточно опытным инвестором в акции. Прошлые успехи, включая инвестиции в Google (ему все еще принадлежат акции) и Juno Therapeutics, превратили его в ценный источник венчурного капитала. На сегодняшний день его инвестиции имеют рыночную стоимость 724 миллиона долларов и стоимостную основу всего 511,2 миллиона долларов.

Что стоит за его ростом?

Отвечая на вопрос о потенциале роста компании, Маркус быстро указывает, что, хотя существует около 10 000 известных заболеваний, лекарства доступны только для лечения около 5% из них. Эти ошеломляющие статистические данные свидетельствуют о том, что все еще есть огромная долгосрочная возможность сдавать в аренду лабораторные и офисные помещения для исследователей, которые исследуют и разрабатывают новые методы лечения.

В краткосрочной перспективе Маркус приводит пять основных причин привлекательности этой отрасли:

  • Растет финансирование со стороны Национального института здравоохранения (NIH).
  • Все более дружественное Управление по контролю за продуктами и лекарствами (FDA).
  • Больше расходов на исследования благодаря филантропии.
  • Рекордные инвестиции в биофарму венчурным капиталом.
  • Значительные расходы на исследования и разработки (НИОКР) биофармацевтических компаний коммерческого уровня.

В последнем бюджете Вашингтона NIH обеспечил увеличение расходов на 9% до 37 миллиардов долларов, и, поскольку это один из крупнейших источников финансирования исследовательских грантов в Америке, этот больший бюджет предлагает попутный спрос на недвижимость в Александрии.

Также не повредит, что FDA активно ищет способы ускорить рассмотрение и одобрение новых лекарств, особенно для редких заболеваний. Если FDA примет политику, которая рационализирует время, которое требуется от открытия до коммерциализации, это будет стимулировать частные инвестиции и филантропию в биофарме, которая также поддерживает спрос.

Это уже происходит. За последние пару лет частные доноры стали гораздо большим источником финансирования НИОКР. По словам Маркуса, медицинская исследовательская благотворительность к северу от 33 миллиардов долларов, рекордно высокого уровня. Аналогичным образом, венчурные капиталисты вложили 6,7 млрд долларов в биологические науки в первом квартале 2018 года, что также стало рекордом.

Аналогичным образом, венчурные капиталисты вложили 6,7 млрд долларов в биологические науки в первом квартале 2018 года, что также стало рекордом

Источник изображения: Getty Images.

Капитализация по требованию

Заполненность Александрии составляет около 97%. Это предполагает множество возможностей для роста на существующих и новых объектах.

Компания заключает договоры аренды на 3% в год, и благодаря отраслевым ветрам многие из ее арендаторов расширяют свое присутствие в соседних помещениях. Александрия также извлекает выгоду из возросшего интереса арендаторов к возобновлению аренды, чтобы зафиксировать текущие ставки на большее пространство.

В первом квартале 2018 года компания сообщила, что внутренний рост ее существующих объектов составил 20% от 17,8% роста чистой прибыли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В течение всего года прогнозируется рост чистой прибыли в той же собственности на 3,5%.

Тем не менее, разработка и реконструкция являются основной движущей силой улучшения эксплуатационных характеристик Александрии. На его долю пришлось почти 70% от улучшения на 17,8% в прошлом квартале, и с 2,3 миллиона квадратных футов нового пространства в его трубопроводе, который уже сдан в аренду на 81%, он должен и впредь вносить большой вклад в успех Александрии.

Что может пойти не так?

Вещи, поддерживающие спрос на недвижимость в Александрии прямо сейчас, также могут быть самыми большими угрозами для нее в будущем.

Сильная экономика и готовый фондовый рынок способствуют росту венчурного капитала и благотворительности, поэтому замедление экономического роста или рынок медвежьих биотехнологий может оказать влияние на эти драйверы спроса.

Готовность FDA нажать педаль газа при получении разрешений на наркотики также не может продолжаться вечно. В прошлом у FDA были периоды, когда медлительно утверждалось новое лекарство, и вполне возможно, что это может произойти снова, если возникнут какие-либо непредвиденные проблемы безопасности из-за лекарств, которые недавно получили зеленый свет.

Кроме того, хотя финансирование NIH в прошлом было довольно стабильным, оно не защищено от угрозы сокращения бюджета, если федеральный бюджет нуждается в выравнивании из-за просроченной задолженности или снижения налоговых поступлений.

Инвестор на вынос

Можно только догадываться, как долго продлится текущий бычий рынок в области наук о жизни, но долгосрочные тенденции, поддерживающие разработку лекарств, делают Alexandria Real Estate интригующей инвестиционной идеей.

Население планеты становится все старше и дольше, а во всем мире расходы на рецептурные лекарства увеличиваются примерно на 6,5% в годовом исчислении. Ожидается, что к 2022 году глобальные расходы на лекарства достигнут ошеломляющих 1,06 триллионов долларов.

Тем не менее, потенциал для захвата кусочка все более крупного пирога - не единственное, что движет медицинскими инновациями. Достижения в области технологий также побуждают исследователей решать все более сложные задачи. Например, новые системы гены этой последовательности быстрее, точнее и дешевле ускоряют разработку прецизионных лекарств, которые связаны с ДНК и РНК, открывая невероятные возможности для решения исторически трудных для лечения признаков, включая поздняя стадия рака а также генетические расстройства ,

Конечно, инвесторы могут вкладывать средства непосредственно в биофармацевтические компании, исследующие лекарства следующего поколения, но исторически, около 90% клинических испытаний лекарств проваливаются, и это делает инвестиции в биотехнологии по своей сути рискованными.

Возможно, инвестирование в Маркуса и его команду в Alexandria Real Estate Equities - лучший способ получить прибыль от биотехнологического бума. В конце концов, этот REIT более 20 лет извлекает выгоду из возросшей активности в области исследований и разработок в области биофармы.

Может ли успех этой компании продолжиться?
Что стоит за его ростом?
Что может пойти не так?
Карта